こんにちは。tomです。私が不動産投資を始めるまでの備忘録です。
不動産投資がしたいー！ １年程前から非課税のNISA口座を中心に株式投資を始めました。 しかし、株式投資の勉強を進める内に不動産投資が気になるようになりました。 ペーパーアセット以外にインカムゲインが欲しい！と思ったのです。 しかし、ペーパーアセットと比べて一軒ごとの単価が大きいのでやるからには 失敗したくない…。 少しずつ勉強を進めていこうと思うので有益な情報を整理していきたいと思います。 それではよろしくお願いいたします。
目下の目標は居住している同一都道府県内にある購入資金の少ない中古戸建住宅を１戸購入し収益物件として運用するということです。
購入時期については、資産運用(ペーパーアセット)の拡大がもう少し進んでからと考えています。購入については、最初はローン無し。レバレッジ無し。現金のみで購入するつもりです。
融資を受けたりは、１件目を１００％自己資本で上手くいってから…。出来たらなるべく少額で少しずつ経験値を貯めたいところです。
資産全体の３０％程度で購入できる範囲内で行おうと思いますので、仮に資産総額が２０００万円とすれば不動産投資には６００万円ほど運用するとして、
物件購入費として５００万円、その他費用に１００万円程度をイメージしています。
自分でセルフリフォームとかやってみたいなぁ。
わざわざ、株式投資や債券投資から手間暇のかかる多額の現物資産に手を出すわけですから、なるべくトータルの実質利回り１０％以上は狙っていきたいと思います。
ざっくりした具体的な金額のイメージは、 ３００万円から５００万円くらいの物件を、３０万円から１００万円くらいで直して、家賃３～７万円くらいで貸し出したいところです。 想定利回り１２％から１５％くらい
モデルケースでの検討 〈狙っていきたい超理想〉 仮に実勢価格１０００万円のものを、土地値の５００万円で買えたとして 月に７５０００円で貸し出せば、年間９０万円になる。表面利回り１８パーセント。 空室リスクについて計算せず、運用諸経費を年間２０万円としてキャッシュフローを年間７０万円とすれば、実質利回り１４パーセント。初期投資は７年で回収。 減価償却を計算せずにいけば、手元に実勢価格１０００万円の物件があるので７年後には原資５００万円が約１５００万円くらいの価値になる。 原資５００万円を７年間運用したとして総額１５００万円にしたとすれば、複利運用計算に換算するとトータルの実質利回りは１６パーセントほどということになる。 〈狙っていきたい最低ライン〉 実勢価格７００万円のものを、土地値の５００万円で買う。リフォーム代を含め諸経費等の全てのランニングコストで１００万円を追加する。総額６００万円。 月に６００００円で貸し出し、年間７２万円になる。表面利回り１２パーセント。 運用諸経費を年間２０万円、空室リスクを年間１月として、キャッシュフロー年間４６万円とすれば実質利回り約７．７パーセント。 初期投資は１３年で回収。 減価償却を計算せずにいけば、手元に実勢価格７００万円の物件があるので１３年後には原資６００万円が約１３００万円くらいの価値になる。 原資６００万円を１３年間運用したとして総額１３００万円にしたとすれば、複利運用計算に換算するとトータルの実質利回りは６パーセントほどということになる。
すごい変態大家さんの例では、 築古のボロ戸建てを３０万円から８０万円くらいで買って、２０万円くらいで自分で直して、総額５０万円から１００万円くらいの戸建てを月３万円から６万円くらいで貸し出す。 なんてことを実践されている方もおられるようです。 …すごい。利回りは一体何パーセントなんでしょう…。
中古戸建のメリット
①価格が安い
指値を狙っていきたい。売主側の事情で売り急いでいる場合(売主が実家を相続して現金化しようとしている場合など)
売り土地(古屋付)も狙えるかも。つまり、古い戸建て付きの物件が土地値で買えるかも。
②客付けの可能性
賃貸物件に対する需要の比率の多さ。需要に対して供給が圧倒的に少ないということ。
戸建ては、駅近物件以外でも生活環境によっては需要が見込める場合がある。
学校、病院、店舗等、周辺の住環境による需要の有無。
子供の育てやすさ(教育環境)やペットが飼育できるなど。
空室の可能性が少なく、一度客付けできれば長期の入居が見込める。
③利回りが高い
仕入れ値が安ければ、相場の賃貸料を大きく上回れる可能性がある。築古の物件は多数でまわっているので、相場よりも安く買える可能性がある。
④リフォームのノウハウについて経験値がつめる
自分でリフォームをすればリフォーム費用を抑えることが出来る。
⑤リスクを抑えて不動産投資の手法を学べる
買値が抑えて土地値以下で買えれば購入時点で利益が出ているので、空室リスクを考えても対処できる。
⑥売りやすい
出口戦略として、購入した不動産を売却するときに、投資家だけでなくそこに中古建てで住む人を売却先に組み込めるので、売りやすくなる。
実際に住みたいという実需があるということ。
⑦高値で売れるかも
仮に土地値で買い取れて、安くリフォームして、賃貸に出せるような状態にすれば、購入時よりも高値で売却していくことを狙っていける。
アパートやマンションよりも解体費用がおさえられる可能性があり、更地にして土地代として回収できる。
⑧貸し方にバリュエーションがある
一世帯に貸すだけでなく、シェアハウスとして貸したりすることもできる。民泊として運営することもできる。許可さえとれば旅館業法の簡易宿所として運営することもできる。用途を転用しやすい。
⑨自主管理がしやすい
借主と一対一の関係なのでやりとりがしやすくなる。
共用部がないので清掃等の管理の手間が少なくて済む。
⑩相続対策がしやすい
一棟のアパートであれば兄弟間であれば共有名義等で相続することになり、もめ事のもとになるかも。相続人全員の意見が一致しなければ運用が難しくなる。
戸建てであれば、流動性が高いので、必要な分の戸建てを売却して相続税の原資として現金化するなどもしやすい。
中古戸建のデメリット
①節税になりにくい
建物の価値が少ないので節税が少ない。
木造の法定対応年数(２２年)を超えるような物件を狙っていく予定なので、減価償却は４年しか見込めない。
借主がいない空室リスク、借主がいなければ賃料は入らない。
②旧耐震物件が多い(昭和５６年５月以前。震度５の地震でも倒壊しない構造)
昭和５６年６月以降に建築申請を受けた建物は新耐震基準(震度７でも倒壊しない構造)を受けている。
古い物件でも、耐震補強工事をするなどすることもできる。一つ筋交いを入れるだけで耐震構造は一気に改善する。
耐震診断をしているかしていないかは借主に重要事項として説明することも必要である。
自治体には耐震診断にかかる補助が出る場合がある。
③重大な修理箇所がある場合
雨漏り、シロアリなどの被害の可能性がある。購入時点で必ず把握して、事前に購入費用を値引き交渉しておく必要がある。
④既存不適格や借地物件も多い
建築基準法の改正前に建築されたもので、現行法の基準では不適格で建て替えが出来ない。骨組みだけをのこしてリフォームすることはできる。
借地物件については、借地権が旧法借地権か新法借地権かが重要である。旧法借地権であれば今後もずっと土地を使い続けることができる。
更新料や建て替えの承諾料を払う必要はある。
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